PPN Perolehan Tanah untuk Dibangun Hotel, Boleh Dikreditkan?

Pertanyaan:
PERKENALKAN, saya Benny, staf pajak sebuah perusahaan di Jakarta. Perusahaan tempat saya bekerja bergerak di bidang perhotelan dan persewaan ruangan untuk pertemuan. Perusahaan sudah dikukuhkan sebagai pengusaha kena pajak (PKP).

Pada bulan ini, perusahaan membeli sebidang tanah di wilayah Bogor untuk dibangun hotel dan telah dipungut pajak pertambahan nilai (PPN). Pertanyaan saya, PPN atas pembelian tanah tersebut apakah dapat dikreditkan? Mohon informasinya.

Jawaban:
TERIMA kasih Bapak Benny atas pertanyaannya. Untuk menjawab pertanyaan Bapak, kita dapat merujuk pada Undang-Undang No. 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU PPN).

Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN, PPN dikenakan atas penyerahan barang kena pajak (BKP) di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh pengusaha. Dalam hal ini, tanah termasuk BKP atau objek yang dikenai PPN sehingga pajak masukan atas pembelian tanah pada dasarnya dapat dikreditkan.

Hal ini sebagaimana ditegaskan dirjen pajak melalui terbitnya Surat Edaran No. SE-28/PJ/2021 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Tanah dan Pengkreditan Pajak Masukan atas Perolehan Tanah (SE-28/2021). Dalam bagian E angkat 2 huruf a SE-28/2021 dinyatakan sebagai berikut:

“Tanah merupakan Barang Kena Pajak (BKP).”

Selanjutnya, bagian E angka 1 huruf b SE-28/2021 berbunyi:

“Pajak Masukan atas perolehan tanah dapat dikreditkan dalam hal tidak bertentangan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 Undang-Undang PPN beserta penjelasannya.”

Berdasarkan pada ketentuan di atas, sepanjang tidak bertentangan dengan Pasal 9 UU PPN, pajak masukan atas pembelian tanah pada dasarnya dapat dikreditkan PKP. Lebih lanjut, dalam Pasal 9 ayat (8) huruf b UU PPN dinyatakan hal berikut:

“Pengkreditan Pajak Masukan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak dapat diberlakukan bagi pengeluaran untuk:
…
b. perolehan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha;”

Adapun yang dimaksud perolehan BKP atau jasa kena pajak (JKP) yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha tercantum dalam penjelasan Pasal 9 ayat (8) huruf b UU PPN sebagai berikut:

“Yang dimaksud dengan pengeluaran yang langsung berhubungan dengan kegiatan usaha adalah pengeluaran untuk kegiatan produksi, distribusi, pemasaran, dan manajemen. Ketentuan ini berlaku untuk semua bidang usaha. Agar dapat dikreditkan, Pajak Masukan juga harus memenuhi syarat bahwa pengeluaran tersebut berkaitan dengan adanya penyerahan yang terutang Pajak Pertambahan Nilai. Oleh karena itu, meskipun suatu pengeluaran telah memenuhi syarat adanya hubungan langsung dengan kegiatan usaha, masih dimungkinkan Pajak Masukan tersebut tidak dapat dikreditkan, yaitu apabila pengeluaran dimaksud tidak ada kaitannya dengan penyerahan yang terutang Pajak Pertambahan Nilai.”

Mengacu pada ketentuan di atas, dapat dikatakan pajak masukan atas perolehan tanah yang tidak berkaitan dengan penyerahan yang terutang PPN tidak dapat dikreditkan oleh PKP.

Lebih lanjut, perusahan tempat Bapak bekerja bergerak di bidang perhotelan dan persewaan ruangan untuk pertemuan. Usaha ini termasuk jenis jasa yang tidak dikenai PPN (Non-JKP). Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 4A ayat (3) huruf l UU PPN beserta penjelasannya. Adapun jasa perhotelan yang tidak dikenai PPN tersebut meliputi:

1. jasa penyewaan kamar, termasuk tambahannya di hotel, rumah penginapan, motel, losmen, hostel, serta fasilitas yang terkait dengan kegiatan perhotelan untuk tamu yang menginap; dan
2. jasa penyewaan ruangan untuk kegiatan acara atau pertemuan di hotel, rumah penginapan, motel, losmen, dan hostel.

Mengingat perusahaan Bapak melakukan penyerahan jasa yang tidak termasuk JKP maka dapat disimpulkan pajak masukan sehubungan dengan pembelian tanah tersebut menjadi tidak dapat dikreditkan.

Demikian jawaban kami. Semoga membantu. (kaw)

(Disclaimer)