Apa Itu Bank Tanah?

TANAH memiliki fungsi yang sangat strategis, baik sebagai sumber daya alam maupun sebagai ruang untuk pembangunan. Namun, pertumbuhan jumlah penduduk yang terus meningkat memicu makin terbatasnya jumlah tanah.

Kondisi tersebut pada gilirannya membuat harga tanah terutama di kota-kota besar makin meningkat dan tidak terjangkau. Alhasil, masyarakat dengan ekonomi lemah makin kesulitan untuk mendapatkan tempat tinggal.

Selain itu, pemerintah juga membutuhkan ruang untuk melaksanakan pembangunan infrastruktur, mulai dari jalan, pelabuhan, bandara, perumahan rakyat, dan lain sebagainya. Di sisi lain, terdapat pula banyak tanah terlantar yang tidak jelas pemanfaatannya.

Merespons permasalahan-permasalahan tersebut, pemerintah berupaya membuat terobosan dalam manajemen pertanahan. Terobosan itu di antaranya dengan membentuk badan bank tanah atau biasa disebut bank tanah.

Pemerintah pun telah menerbitkan Peraturan Pemerintah (PP) 64/2021 yang menjadi landasan pembentukan bank tanah. Melalui beleid tersebut, pemerintah juga mengatur soal fasilitas perpajakan untuk bank tanah. Lantas, apa itu bank tanah?

Pengertian Bank Tanah

Bank tanah adalah badan khusus (sui generis) yang merupakan badan hukum Indonesia dan dibentuk oleh pemerintah pusat. Bank tanah tersebut diberi kewenangan khusus untuk mengelola tanah guna menjamin ketersediaan tanah.

Ketersediaan tanah tersebut dimaksudkan untuk beragam kepentingan mulai dari kepentingan umum, sosial, pembangunan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi lahan, dan reforma agraria.

Reforma agraria ialah upaya menata kembali struktur penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang lebih berkeadilan. Reforma agraria itu dilakukan melalui penataan aset dan disertai dengan penataan akses untuk kemakmuran rakyat Indonesia.

Ringkasnya, bank tanah merupakan badan yang dibentuk untuk mengelola tanah guna menjamin ketersediaan tanah guna berbagai kepentingan, termasuk kepentingan umum. Keberadaan bank tanah diharapkan menjadikan proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum bisa lebih cepat dan efektif.

Merujuk policy brief yang diterbitkan Sekolah Tinggi Pertanahan Indonesia/STPN pada 2019, percepatan itu dimungkinkan karena bank tanah menjadi instrumen untuk menampung tanah yang nantinya aset tanah tersebut dapat dimanfaatkan oleh pemerintah untuk mendukung pembangunan.

Melalui bank tanah, pemerintah bisa memperoleh tanah atau menyediakan tanah untuk kepentingan publik dengan harga relatif murah. Bank tanah juga bisa dimaksudkan untuk mengarahkan pola pembangunan sesuai dengan tata ruang.

Selain itu, keberadaan bank tanah juga bisa ditujukan untuk mengendalikan pasar tanah, mencegah spekulasi tanah, serta melakukan perbaikan dalam rangka pengembangan lahan pedesaan dan perkotaan (STPN, 2019).

Fungsi dan Tugas Bank Tanah

Guna mewujudkan tujuan yang ditetapkan, bank tanahmengemban beragam fungsi. Fungsi bank tanah tersebut meliputi: (i) perencanaan; (ii) perolehan tanah; (iii) pengadaan bank tanah; (iv) pengelolaan tanah; (v) pemanfaatan tanah; (vi) dan pendistribusian tanah.

Dalam melaksanakan fungsi tesebut, bank tanah mempunyi tugas sebagai berikut:

1. melakukan perencanaan kegiatan jangka panjang, jangka menengah, dan tahunan;
2. melakukan perolehan tanah yang dapat bersumber dari penetapan pemerintah dan pihak lain;
3. melakukan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum atau pengadaan tanah secara langsung;
4. melakukan pengelolaan tanah dari kegiatan pengembangan, pemeliharaan dan pengamanan, dan pengendalian tanah;
5. melakukan pemanfaatan tanah melalui kerja sama pemanfaatan dengan pihak lain; dan
6. melakukan pendistribusian tanah dengan melakukan kegiatan penyediaan dan pembagian tanah.

Perencanaan yang dilakukan bank tanah didasarkan pada rencana pembangunan jangka menengah nasional (RPJMN) dan rencana tata ruang. Perencanaan tersebut terbagi menjadi rencana tahunan (1 tahun), rencana jangka menengah (5 tahun), dan jangka panjang (25 tahun).

Selanjutnya, bank tanah bisa memperoleh tanah dari hasil penetapan pemerintah dan/atau dari pihak lain. Tanah hasil penetapan pemerintah itu merupakan tanah negara yang berasal dari tanah bekas hak, kawasan dan tanah terlantar, tanah pelepasan kawasan hutan, dan tanah timbul.

Selain itu, tanah hasil penetapan pemerintah bisa berasal dari dan tanah hasil reklamasi, tanah bekas tambang, tanah pulau-pulau kecil, tanah yang terkena kebijakan perubahan tata ruang, serta tanah yang tidak ada penguasaan di atasnya.

Sementara itu, tanah dari pihak lain bisa berasal dari pemerintah pusat, pemerintah daerah, badan usaha milik negara (BUMN), badan usaha milik daerah (BUMD), badan usaha, badan hukum, dan masyarakat.

Sesuai dengan ketentuan, bank tanah bisa memperoleh tanah dari pihak lain melalui proses pembelian, penerimaan hibah/sumbangan atau sejenisnya, tukar menukar, pelepasan hak, dan perolehan bentuk lainnya yang sah.

Sementara itu, bank tanah melakukan pendistribusian tanah dengan melakukan kegiatan penyediaan dan pembagian tanah. Pendistribusian tanah ditujukan minimal untuk kementerian/lembaga, pemerintah daerah, organisasi sosial dan keagamaan, dan/atau masyarakat yang ditetapkan oleh pemerintah pusat.

Pendistribusian tanah yang dimaksud ialah pelaksanaan tugas bank tanah dalam rangka pemenuhan ketersediaan tanah untuk kepentingan umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi tanah dan reforma agraria.

Secara terperinci, jaminan ketersediaan tanah untuk kepentingan umum di antaranya untuk rumah sakit, kawasan ekonomi khusus (KEK), kawasan industri, kawasan pariwisata, kawasan ketahanan pangan, prasarana olahraga, waduk, jalan, sekolah, dan jaringan telekomunikasi dan informatika.

Selanjutnya, dukungan dalam jaminan ketersediaan tanah untuk pemerataan ekonomi di antaranya bisa ditujukan untuk pembangunan pasar rakyat, pengembangan rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), dan program pemerataan ekonomi lainnya. Perincian fungsi, tugas, serta jaminan ketersediaan tanah bisa disimak dalam PP 64/2021.

Insentif Perpajakan untuk Bank Tanah

Guna mendukung tugas bank tanah, pemerintah menyiapkan beragam fasilitas perpajakan. Merujuk Pasal 29 ayat (1) PP 64/2021, bank tanah berhak mendapatkan fasilitas perpajakan daerah ketika melaksanakan perolehan, pengadaan, penguasaan, hingga pemanfaatan tanah.

Fasilitas itu berupa pengecualian dari kewajiban membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) dan/atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) sepanjang tidak dilakukan untuk mendapatkan keuntungan.

Namun, apabila bank tanah mendistribusikan tanah kepada pihak lain maka pihak lain tersebut tetap dikenakan PBB dan BPHTB sesuai dengan ketentuan. Akan tetapi, kewajiban pembayaran BPHTB itu dikecualikan bagi MBR.

Selain itu, apabila pendistribusian tanah kepada pihak lain ditujukan untuk MBR dan/atau fasilitas sosial/umum maka atas pengalihan hak atas tanah tersebut dapat diberikan fasilitas Pajak Penghasilan (PPh). Simak Insentif Pajak untuk Dukung Tugas Bank Tanah Diberikan, Apa Saja? (rig)