Apa Itu Penilaian Individual dalam Ketentuan PBB-P2?

PAJAK Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan salah satu jenis pajak yang turut andil menjadi sumber penerimaan pemerintah pusat maupun daerah. Adapun salah satu unsur dasar dalam pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

NJOP ini menjadi dasar pengenaan PBB, baik sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2) maupun sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan (PBB-P3). NJOP tersebut ditetapkan berdasarkan serangkaian proses penilaian objek PBB.

Untuk PBB-P2, penetapan besaran NJOP dilakukan oleh kepala daerah setiap 3 tahun sekali. Namun, penetapan NJOP untuk objek pajak tertentu dapat dilakukan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

Pada praktiknya, pemerintah daerah (pemda) tak jarang dalam kesulitan menetapkan NJOP dan masih menggunakan NJOP yang belum dimutakhirkan. Guna membantu pemda menetapkan NJOP yang relevan dan reliable, pemerintah pusat menyusun pedoman penilaian PBB-P2.

Pedoman penilaian itu tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) 208/2018. Berdasarkan beleid itu, terdapat beberapa jenis penilaian objek PBB-P2 yang bisa dilakukan. Salah satunya adalah penilaian individual. Lantas, apa itu penilaian individual?

Penilaian individual adalah penilaian terhadap objek pajak kriteria tertentu dengan cara memperhitungkan semua karakteristik objek pajak yang disusun dalam laporan penilaian (Pasal 1 angka 14 PMK 208/2018).

Penilaian individual dapat dijadikan opsi untuk menghitung NJOP bumi serta NJOP bangunan objek pajak umum dan khusus. Adapun penilaian individual digunakan untuk bangunan objek pajak umum jika penilaian massal tidak memadai untuk memperoleh NJOP secara akurat.

Objek pajak umum merupakan objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Berdasarkan lampiran PMK 208/2018, objek pajak umum terbagi menjadi 2 golongan, yaitu objek pajak standar dan objek pajak nonstandar.

Berdasarkan lampiran PMK 208/2018, objek pajak standar adalah objek pajak yang memiliki luas tanah ≤10.000 m2, luas bangunan ≤1.000 m2, dan jumlah ≤4 lantai. Sementara itu, objek pajak nonstandar adalah objek pajak yang melebihi kriteria objek pajak standar.

Lebih lanjut, objek pajak khusus merupakan objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus. Simak Apa Itu Objek Pajak Standar dan Non-Standar dalam PBB-P2?

Objek pajak khusus itu seperti: jalan tol; galangan kapal, dermaga; lapangan golf; pabrik semen/pupuk; tempat rekreasi; tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; stasiun pengisian bahan bakar; dan menara.

Pada hakikatnya, penilaian individual diterapkan untuk objek pajak khusus dan objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu). Penilaian individual juga bisa digunakan untuk objek pajak umum yang telah dinilai dengan penilaian massal, tetapi hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program.

Secara ringkas, penilaian individual untuk menentukan NJOP bumi dilakukan dengan membentuk nilai indikasi rata-rata (NIR) dalam setiap zona nilai tanah (ZNT). Adapun NIR adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu ZNT.

Sebagai informasi, ZNT merupakan zona geografis yang terdiri atas satu atau lebih objek pajak yang mempunyai satu NIR yang sama. ZNT dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.

Lebih lanjut, penilaian individual untuk menentukan NJOP bangunan dapat dilakukan dengan di antara 3 cara. Pertama, membandingkan dengan nilai bangunan lain yang sejenis. Kedua, menghitung nilai perolehan baru bangunan dikurangi dengan penyusutan.

Ketiga, menghitung pendapatan dalam satu tahun dari pemanfaatan bangunan yang dinilai, dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Dalam melakukan penilaian individual untuk bangunan, kepala daerah dapat bekerja sama dengan penilai pemerintah, penilai publik, dan instansi lain yang terkait.

Proses penilaiannya ialah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut. Perincian tata cara penilaian objek pajak bumi dan/atau bangunan dengan penilaian individual dapat disimak dalam lampiran PMK 208/2018. (rig)