PPh Final Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan

DALAM praktik jual beli tanah dan/atau bangunan, perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) merupakan transaksi yang umum terjadi. PPJB dilakukan sebagai perjanjian pengikatan awal sebelum pihak yang bersangkutan membuat akta jual beli (AJB).

PPJB dapat menjadi salah satu strategi bagi pihak penjual untuk mendapatkan penghasilan atas tanah dan/atau bangunan yang belum selesai dibangun (indent) atau kondisi tertentu lainnya. Dalam konteks pajak penghasilan (PPh), PPJB atas tanah dan/atau bangunan merupakan objek PPh final.

Hal tersebut telah diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf d Undang-Undang No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan s.t.d.t.d Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU PPh s.t.d.t.d. UU HPP). Pengaturan lebih lanjut tentang tarif, dasar pengenaan pajak (DPP), pihak pemotong, dan aturan teknis lainnya tercantum dalam PP 34/2016 dan PMK 261/2016.

Mengacu pada Pasal 1 ayat (3) PMK 261/2016, PPJB tanah dan/atau bangunan dapat dipahami sebagai kesepakatan jual beli antara para pihak dapat berupa surat PPJB, surat pemesanan unit, kuitansi pembayaran uang muka, atau bentuk kesepakatan lainnya antara pihak penjual atau bermaksud menjual dengan pihak pembeli atau bermaksud membeli tanah dan/atau bangunan.

Dalam aspek penghitungan PPh terutang, wajib pajak cukup mengalikan tarif PPh dengan DPP. Sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ayat (1) PP 34/2014, uraian terkait dengan besaran tarif PPh final atas PPJB tanah dan/atau bangunan dapat dilihat pada tabel berikut.

Sementara itu, DPP atas objek PPh ini tertulis dalam Pasal 2 ayat (3) PP 34/2014. Berdasarkan pada ketentuan tersebut, DPP atas PPJB ialah jumlah bruto atas nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh. Namun, dalam hal PPJB dipengaruhi oleh hubungan istimewa, DPP-nya adalah jumlah bruto atas nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh.

Perlu diperhatikan, PPh yang terutang dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran, termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dibayarkan oleh pembeli sehubungan dengan PPJB atas tanah dan/atau bangunan tersebut.

Selanjutnya, dalam Pasal 5 ayat (1) PMK 261/2016 diatur PPh atas PPJB wajib disetorkan sendiri oleh pihak yang menerima atau memperoleh penghasilan. PPh yang terutang tersebut wajib disetorkan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.

Selain memiliki kewajiban untuk menyetor, pihak yang menerima atau memperoleh penghasilan juga wajib melaporkan penghasilannya dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPh final Pasal 4 ayat (2). Pelaporan SPT masa tersebut harus dilaporkan paling lambat 20 hari setelah berakhirnya masa pajak yang bersangkutan.

Namun, tidak semua pihak yang menerima atau memperoleh penghasilan dari PPJB dikenakan PPh final. Sebagaimana diatur dalam Pasal 10 PMK 261/2016, terdapat 7 pihak yang dikecualikan dari pengenaan PPh final atas PHTB.

Pertama, orang pribadi yang berpenghasilan di bawah penghasilan tidak kena pajak (PTKP) dan melakukan pengalihan dengan jumlah bruto kurang dari Rp60 juta. Adapun jumlah bruto tersebut bukanlah jumlah yang dipecah-pecah.

Kedua, orang pribadi yang melakukan pengalihan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil. Hibah dapat dilakukan sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha, kepemilikan, atau pengusahaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.

Ketiga, badan yang melakukan pengalihan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil. Hibah hanya dapat dilakukan apabila tidak ada hubungan dengan usaha, kepemilikan, atau pengusahaan antara pihak-pihak yang bersangkutan.

Keempat, pengalihan karena waris. Kelima, badan yang melakukan pengalihan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha dengan menggunakan nilai buku. Keenam, orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah (BGS) atau permanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan. Ketujuh, orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak.